Lexikon von Bielak Immobilien

Hier finden Sie einige Erläuterungen zu Fachbegriffen rund um den Immobilienbereich. Es handelt sich hierbei um keine Rechtsberatung. Es besteht auch kein Anspruch auf Vollständigkeit.
Alle Angaben sind ohne Gewähr.

Anschaffungskosten

Die für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens.

Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird.

Im Verhältnis Boden-/Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbssteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und in einen für die AfA relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs-, sondern zu den Werbungskosten.

Auflassung

Auflassung ist ein Rechtsbegriff und bezeichnet die zum Eigentumswechsel von Flurstücken (§ 873 BGB) notwendige Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber.

Mit dem Verkauf von Grundstücken verhält es sich folgendermaßen: Für den Eigentumswechsel an einem Grundstück sieht das Gesetz (§ 925 Absatz 1 BGB) vor, dass Verkäufer und Käufer eine Erklärung, die sog. Auflassung, vor einem Notar abgeben müssen. Dazu ist es erforderlich, dass beide Parteien anwesend sind.

Allein damit findet der Eigentumswechsel jedoch noch nicht statt. Hinzu kommt noch die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch. In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird. Daraus erschließt sich, dass die Auflassung nicht zwangsläufig Vertragsbestandteil sein muss. Da aber eine nachträgliche Auflassung weitere Kosten nach sich zieht, ist es üblich die Auflassung gleich zum Vertragsbestandteil zu machen.

Auflassungsvormerkung

Mit der Auflassungsvormerkung können Sie sich kostengünstig rückversichern, dass Ihr erworbenes Grundstück auch rechtlich wirklich an Sie übertragen wird! Weil nach der Bezahlung des Kaufpreises die Eintragung ins Grundbuch längere Zeit dauert ist es möglich, dass in dieser Zeit Ereignisse eintreten, die Ihren Eigentumsübergang gefährden. Ein Fall wäre z.B., wenn der noch im Grundbuch stehende Veräußerer des Grundstücks in dieser Zeit Konkurs macht oder Zwangsvollstreckt wird.

Trotz eines unterschriebenen Kaufvertrages wären Sie noch lange nicht neuer Eigentümer Ihres Grundstücks, denn Sie haben noch kein dingliches Recht an diesem, weil eine Änderung im Grundbuch längere Zeit als die Kaufabwicklung dauert. Um Ihre Interessen zu schützen, lassen Sie den Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgte.

Bausparvertrag Nach dem Abschluss eines Vertrages mit einer Bausparkasse erwirbt der Bausparer nach Leistung von Sparbeiträgen, auch Bauspareinlagen genannt, einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens. Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Summe abgeschlossen, die die Bezugsgröße für die Spar- und Tilgungsbeiträge und die Mindestansparung ist. Nach Zuteilung des Bausparvertrages erhält der Bausparer die Bausparsumme, bestehend aus seinem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen, ausgezahlt.
Beleihungswert

Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf und bei dem nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden dürfen, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewähren.

Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.

Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet. Darlehen von Realkreditinstituten, die die Beleihungsgrenze überschreiten, sind keine Realkredite, sondern gedeckte Personenkredite.

Damnum

Damnum ist der Oberbegriff für das Darlehensauf- und Darlehensabgeld und ergibt sich aus der Differenz zwischen Rückzahlungsbetrag und Auszahlungsbetrag eines Kredites.

Wird somit ein Damnum als Darlehensaufgeld vereinbart, erhöht sich der Rückzahlungsbetrag um das Aufgeld. Als Darlehensabgeld vereinbart, verringert sich der Auszahlungsbetrag um das Abgeld. Das Damnum ist wie eine Zinszahlung zu behandeln. Unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben sich für den Darlehensgeber und für den Darlehensnehmer. Zudem ist bei der steuerrechtlichen Beurteilung des Damnum zu unterscheiden, ob es sich um einen privaten oder um einen betrieblichen Kredit handelt.

Damnum (betrieblich): Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich: Für das Damnum, das bei Auszahlung des Kredites einbehalten wurde, ist ein Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden. Dieser muss entsprechend der Darlehenslaufzeit aufgelöst werden. Beim Darlehensgeber ergibt sich ein Ertrag (Betriebseinnahme) und beim Darlehensnehmer dem entsprechend ein Aufwand (Betriebsausgabe).
Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung: Beim Darlehensgeber ist das Damnum als Zinseinnahme den Betriebseinnahmen zuzurechnen. Die Einnahme ist bei Zufluss des Geldes zu erfassen. Beim Darlehennehmer liegt eine sofort abzugsfähige Betriebsausgabe vor, die entsprechend dem Abflussprinzip bei Verausgabung des Geldes zu erfassen ist. Wird mit dem Kredit ein Wirtschaftsgut erworben, gehört das Damnum nicht zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, sondern zu den Finanzierungskosten.

Damnum (privat): Der private Darlehensgeber hat das Damnum im Jahr des Zuflusses als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu erfassen. Der private Darlehensnehmer kann das Damnum (Kreditzins) nur steuerlich absetzen, wenn es mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang steht. Dies ist zum Beispiel gegeben, wenn mit diesem Kredit ein Haus zum Zweck der Vermietung erworben wird.

Disagio

Disagio ist der Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme.

Ein Disagio von 5% bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95% ausgezahlt werden, aber 100% zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren. Für Selbstnutzer lohnt sich ein Disagio in der Regel nicht, da es keine steuerlichen Wirkungen entfalten kann.

Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehört es zu den Werbungskosten. Wenn vor Ablauf der Zinsbindungsdauer das Darlehen zurückbezahlt und damit das Disagio noch nicht verbraucht ist, führt die Rückvergütung dieses Disagioteils aber wieder zu einem zu versteuernden Einkommen.

Eigenkapital

Eigenkapital ist der wichtigste Bestandteil für Ihr Bauvorhaben. Zu Ihrem Eigenkapital gehören in erster Linie Guthaben oder Barvermögen, die Ihnen zur Verfügung stehen.
Für das Finanzierungsgespräch mit Ihrer Bank oder Sparkasse müssen Sie eine Übersicht Ihres Eigenkapitals zusammenstellen.
Eigenkapital: das sind

  1. Barmittel und Guthaben auf Sparkonten,
  2. Sparbriefe, Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds,
  3. Guthaben aus Bausparverträgen, einschl. Prämien und Zinsen,
  4. in Kürze fällige Lebensversicherungen,
  5. ein unbelastetes Grundstück, das Sie bebauen können,
  6. unbelasteter Grundbesitz, den Sie verkaufen können,
  7. ausstehende Geldforderungen, mit deren Rückzahlung Sie rechnen können,
  8. vorgezogene Erbauszahlungen oder Schenkungen,
  9. zinslose oder zinsgünstige Darlehen von Verwandten oder Ihrem Arbeitgeber.

Neben dem Eigenkapital existiert noch der Eigenkapitalersatz. Als Eigenkapitalersatz gelten Eigenleistungen, die Sie beim Bau Ihres Eigenheims erbringen können. Um sie mit einem entsprechenden geldwerten Beitrag zum Eigenkapital zu berücksichtigen, sollten Sie sich von Ihrem Architekten oder Baupartner eine Bestätigung über die von Ihnen zu erbringenden Leistungen erstellen lassen.

Eigentümerversammlung

Sobald Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, sind Sie nicht nur für Ihre eigenen vier Wände verantwortlich.

Zusammen mit Ihren Miteigentümern sind Sie auch für die Belange des Hauses bzw. das darin befindliche Gemeinschaftseigentum zuständig. Für die Regelung gemeinschaftlicher Belange sieht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die so genannte Eigentümerversammlung vor. Mindestens einmal im Jahr sollte die Eigentümergemeinschaft zusammentreten, um gemeinschaftliche Beschlüsse über die Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres und über den Wirtschaftsplan des kommenden Jahres zu fassen.

Ebenfalls gemeinsam muss über Maßnahmen und Zeitpunkte von Instandhaltungen und Instandsetzungen wie z. B. Renovierungsarbeiten und Baumängelbeseitigung beraten werden.

Einheitswert

Der Einheitswert legt den Wert eines Grundstückes als Berechnungsgrundlage für die Berechnung der Grundsteuer fest.

Die Grundidee des Einheitswertes bestand darin, daher auch der Name, eine einheitliche Berechnungsgrundlage für den Wert von Grundstücken zu haben, um aus diesem einheitlichen Grundstückswert verschiedene Steuern (Vermögensteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftsteuer, Schenkungssteuer, Grunderwerbssteuer) abzuleiten, und nicht für jede Steuer den Wert unterschiedlich feststellen zu müssen.

Heute wird der Einheitswert in Deutschland aber nur noch für die Ermittlung der Grundsteuer genutzt.

Ursprünglich war per Gesetz vorgesehen, den Einheitswert aller Grundstücke in Deutschland alle sechs Jahre neu zu ermitteln, diese Ermittlung nennt man Hauptfeststellung. Tatsächlich wurde dieses aufwendige Verfahren nur ein einziges mal, und zwar am 1. Januar 1964 durchgeführt.

Seit dem versuchen die Finanzbehörden, die für die Festlegung der Einheitswerte zuständig sind, über so genannte Fortschreibungen und Nachfeststellungen, die Änderungen bei den Einheitswerten zu aktualisieren. Solche Änderungen können ausgelöst werden durch: Grundstücksteilung, Wertveränderung und Eigentümerwechsel.

Was ist bei Kauf-/Verkauf eines Grundstückes zu beachten?
Der Einheitswert wird per Feststellungsbescheid vom Finanzamt festgelegt und wird als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer von der Stadt/Gemeinde verwendet.

Wenn der Eigentümer wechselt, wird von der Finanzbehörde für den 1. Januar des Folgejahres ein neuer Einheitswertbescheid erstellt. Sobald Sie diesen Bescheid vom Finanzamt erhalten, sollten Sie ihn umgehend prüfen lassen.

Erschließungskosten

Erschließungskosten beinhalten alle Kosten die für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung anfallen. Sie enthalten zudem anteilige Kosten des Straßenbaus samt Gehweg und Beleuchtung, öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen.
Erschließungskosten sind auch für das Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten.

Grundstückseigentümer müssen sich an den Erschließungskosten mit bis zu 90% beteiligen. Für den Grundstückskauf sind Erschließungskosten entscheidend, denn bei den Grundstückspreisen wird nach Erschließungskosten freien Grundstücken (der Beitrag ist schon im Grundstückspreis enthalten bzw. bereits vom Vorbesitzer gezahlt worden) und Grundstücken, für die die Erschließungskosten noch gezahlt werden müssen, unterschieden.

Die private Erschließung, also die Erschließung innerhalb des Grundstückes, liegt in Bauherrenhand. Diese Kosten gehören nicht zu den hier erwähnten Erschließungskosten sondern zu den Baukosten. Je nach Bedarf und Ausmaß werden sie unterschiedlich hoch ausfallen.

Feuerrohbauversicherung

Während der gesamten Bauzeit sollte ein Gebäude versichert sein. Vor dem Bezug des fertigen Objekts muss also der Rohbau gegen Schäden durch Brand, Blitz oder Explosionen versichert sein. Einige Banken vergeben keine Finanzierung, wenn das Bauvorhaben nicht bereits gegen diese Schäden abgesichert wird. Darum sollte ein jeder Bauherr eine Feuerrohbauversicherung abschließen.

Für das fertige Haus ist eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen. Daher empfiehlt es sich, diesen Vertragsabschluss gleich zu Beginn des Bauvorhabens vorzunehmen, weil in der Wohngebäudeversicherung für die ersten sechs Monate der Rohbauzeit auch eine Feuerrohbauversicherung mit eingeschlossen ist. Diese kann noch um weitere sechs Monate verlängert werden.

Somit würde eine extra Feuerrohbauversicherung überflüssig werden. Ist das Objekt fertiggestellt wird die Versicherungsgesellschaft darüber informiert und es setzt der vertraglich vereinbarte Schadendeckungsumfang der Wohngebäudeversicherung ein.

Finanzierungsplan

Gesamtkosten, Eigenmittel und Kreditbedarf sind die drei Grundelemente des Finanzierungsplans.

Er stellt Finanzierungsmittel und Aufwendungen für ein Vorhaben gegenüber. Finanzierungsmittel sind Eigenmittel (Eigenkapital, Eigenleistung) und Fremdmittel (Darlehen Dritter). Aufwendungen sind Anschaffungskosten oder Herstellungskosten beispielsweise für eine Immobilie.

Fremdkapital

Fremdkapital sind alle Finanzierungsmittel, die als Darlehen von Dritten einem Unternehmen oder einer Privatperson leihweise zur Verfügung gestellt werden, so von Banken, Bausparkassen, Versicherungen öffentlichen Stellen, Arbeitgebern oder privaten Dritten.

Nach der Fristigkeit unterscheidet man kurzfristiges Fremdkapital (z. B. kurzfristig gewährte Bankkredite) von langfristigem Fremdkapital (z. B. die Aufnahme von langfristigen Krediten oder Darlehen gegen Hypotheken).

Grunderwerbssteuer

Als Umsatzsteuer beim Grundstückshandel wird in Deutschland die Grunderwerbssteuer gesehen. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist seit Mitte 2007 Landessache und kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch sein. In Berlin z.B. beträgt die Grunderwerbssteuer 6,5% des Kaufpreises.

Die Entrichtung der Grunderwerbssteuer gehört mit zu den Voraussetzungen der Eigentumsüberschreibung von Grundstücken, denn erst wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt worden ist, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt aus. Erst dann steht der Eigentumsumschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege.

Unter anderem sind von der Grunderwerbssteuer folgende Erwerbsvorgänge ausgenommen:

  • Kauf eines Grundstückes vom Ehepartner
  • Erwerb eines Grundstückes von direkten Verwandten - Stiefkinder sind eingeschlossen
  • Kauf von Grundstücken mit geringem Wert
Grundschuld

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, dass für Gläubiger ein gewährtes Darlehen absichert. Es wird nach vorbestimmter Rangfolge in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen.

Soll die Grundschuld am Ende gelöscht werden, so muss dies durch den Grundstückseigentümer beantragt werden. Bei Zwangsversteigerung wird der Gläubiger im ersten Rang vor den nachrangigen Geldgebern (zum Beispiel Bausparkasse) bedient. Die Grundschuld steht im Gegensatz zur Hypothek und ist im Falle einer Umschuldung, der Abtretung an andere Gläubiger oder einer Erhöhung der Verschuldung mit weniger finanziellen und formellen Umständen verbunden.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Gemeinde oder Stadt erhoben wird für das Eigentum an Grundstücken erhoben.

Es gibt zwei Varianten der Grundsteuer:

Grundsteuer A: Für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke.
Grundsteuer B: Für bebaute und bebaubare Grundstücke.

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und errechnet sich durch multiplizieren des Einheitswertes des Grundstückes mit der Grundsteuermeßzahl (für die Grundstücksart) und dem individuellen Hebesatz der Gemeinde.

Beispiel für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus:

30.000 € (Einheitswert) mal 2,6 ‰ (Grundsteuermeßzahl) mal 500 % (Hebesatz) ergibt eine Grundsteuer B von 390 € pro Jahr.

Die gleiche Rechnung mit anderen Bezeichnungen:

78,- € (Grundsteuermeßbetrag mal 500 % (Hebesatz) ergibt eine Grundsteuer B von 390,- € pro Jahr.

Was ist bei Kauf-/Verkauf eines Grundstückes zu beachten?

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer die immer zu Anfang eines Jahres berechnet wird. Wenn der Eigentümer wechselt, wird von der Finanzbehörde für den 1. Januar des Folgejahres ein neuer Einheitswertbescheid erstellt. Für das laufende Jahr muß dann bei vielen Gemeinden noch der Alteigentümer die Grundsteuer bezahlen.

Sobald Sie die Bescheide vom Finanzamt erhalten, sollten Sie diese umgehend prüfen lassen.  

Hebesatz

Der Hebesatz ist ein Faktor zur Berechnung der Grundsteuer, der vom Rat der jeweiligen Gemeinde/Stadt eigenverantwortlich beschlossen wird.

Die Höhe der jeweiligen Hebesätze (Hebesatz A und Hebesatz B) finden Sie auf den Intenetseiten der jeweiligen Gemeinde / Stadt.

Herstellungskosten

Die Herstellungskosten für ein Gebäude sind die Aufwendungen, die für die Herstellung eines Gebäudes sowie für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende, wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.

So können z.B. Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die üblicherweise zum Erhaltungsaufwand gehören, ausnahmsweise auch im Zusammenhang mit der Neuerstellung eines Gebäudes stehen, wenn das Gebäude so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist und durch die Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile ein neues Gebäude hergestellt wird. In diesem Fall spricht man von Vollverschleiß.

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe auch dann Herstellungskosten, wenn sie bei einer Aufstockung der Geschosse, einem Dachaufbau oder der Vergrößerung der nutzbaren Fläche entstehen. Die Vergrößerung der nutzbaren Fläche besteht auch dann, wenn Sie eine zuvor nicht vorhandene Dachgaube mit einer lichten Höhe von 2,30 m aufbauen, einen Balkon anbauen oder wenn Sie ein Flachdach durch ein geneigtes Dach ersetzen und dabei erstmals ausbaufähiger Dachraum entsteht.

Hypothek

Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht an einem Grundstück. Dieses Recht erlaubt einem Gläubiger sich an diesem Grundstück durch die Verwertung des selben zu bedienen.

Die Hypothek wird bei langfristigen Finanzierungen als Sicherungsmittel eingesetzt. Für eine Hypothek ist das Vorhandensein einer persönlichen, auf die Zahlung von Geld gerichteten Forderung unabdingbare gesetzliche Voraussetzung. Diese Forderung ist im Allgemeinen ein Darlehen. Es kann aber auch beispielsweise eine Verpflichtung aus anderen Verträgen oder ein Schadensersatzanspruch sein.

Die Bedeutung der Hypothek tritt in der Praxis zu Gunsten der Grundschuld immer weiter zurück. Geschätzt wird, dass lediglich 20% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind.

Die Hypothek steht im Gegensatz zur Grundschuld und zeichnet sich durch die enge Verknüpftheit der Geldforderung des Gläubigers mit dem Grundstück aus.

Kredit ohne Schufa

Ein Kredit ohne Schufa ist ein oft nicht zweckgebundener Kredit, der nicht in die Schufa-Datenbank eingetragen wird.

Bei der Antragstellung eines Kredites ohne Schufa erfolgt die Prüfung ohne eine Schufaanfrage und wird bei Gewährung auch nicht in die Schufa eingetragen. Diese Kredite stellen für all diejenigen eine Alternative dar, denen bei herkömmlichen Banken keine Kredite gewährt werden. Oftmals sind diese Kredite ohne Schufa jedoch teurer gegenüber den herkömmlichen Ratenkrediten.

Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele Miteigentumsanteile (MEA) dadurch repräsentiert werden. Meist werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr. In der Regel geht man dabei von einem gerechten Verteilerschlüssel aus, der z. B. auf dem Verhältnis der Wohnflächen der Eigentumswohnungen beruht.

Restschuldversicherung

Die Restschuldversicherung, auch Restkreditversicherung genannt, eignet sich für die Absicherung von Krediten bei Ihrer Baufinanzierung.

Durch sie ist sowohl der Kreditnehmer als auch der Gläubiger abgesichert. Je nach Tarif schützt die Restschuldversicherung vor dem Risiko der Zahlungsunfähigkeit durch Tod, Krankheit, Unfall oder Arbeitslosigkeit.

Bei einer Restschuldversicherung handelt es sich eigentlich um eine Risikolebensversicherung, deren Versicherungssumme und Beiträge aber entsprechend der Tilgung abnehmen. Aufgrund dieser Eigenart ist die Restschuldversicherung günstiger als eine reguläre Risikolebensversicherung mit fester Versicherungssumme und gleichbleibenden Beiträgen. Es wird angeraten, auf diesen Unterschied bei einem möglichen Abschluss zu achten.

Rücktrittsklausel

Die Rücktrittsklausel beinhaltet ein im Kaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht des Verkäufers vom Kaufvertrag.

Die Rücktrittsklausel wird zum Beispiel relevant, wenn der Käufer seiner Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises nicht nachkommt oder die Bank die Finanzierung ablehnt.

Sachwert

Der Sachwert spiegelt den Gebrauchswert einer Immobilie wieder.

Ein Sachwert in Form einer Immobilie ist inflationsunabhängig und schützt einen Immobilienbesitzer vor dem Wertverlust seiner Finanzen. Ermittelt wird der Sachwert einer Immobilie mit der Summe von Bodenwert, Gebäudebauwert und dem Bauwert der Außenanlagen.

Sondernutzungsrechte

Das Recht eines einzelnen Wohneigentümers auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Räume oder Flächen, die sich im gemeinschaftlichem Eigentum befinden, wird als Sondernutzungsrecht bezeichnet. Sondernutzungsrechte sind weit verbreitet und werden häufig für die alleinige Nutzung an einer Gartenteilfläche, an einer Terrasse im Erdgeschoss oder einem Kfz-Stellplatz vor dem Haus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt oder in der Teilungserklärung ausgewiesen.

Sondertilgung

Kreditnehmer, die ihre Immobilie möglichst bald schuldenfrei haben oder ihre jährliche Belastung senken wollen, können, wenn dies vertraglich vereinbart worden ist, Sondertilgungen vornehmen. Sondertilgungen sind Zahlungen, die die vereinbarte Tilgungsrate übersteigen.

Solche Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen ohne gesonderte Vereinbarungen möglich. Bei Darlehen mit variabler Verzinsung bestehen ebenfalls keine Probleme, weil diese Darlehen unter Einhaltung einer vierteljährlichen Kündigungsfrist rückzahlbar sind.

Bei Darlehen mit Zinsbindungsdauer müssen Sondertilgungen innerhalb dieses Zeitraums zu genau fixierten Terminen vereinbart werden. Übersteigt die Darlehenslaufzeit 10 Jahre, können aufgrund der gesetzlichen Sonderkündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten beliebige Teile des Kredits oder der gesamte Darlehensbetrag zum Ablauf des 10. Jahres zurück gezahlt werden.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsinstrument des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. (Wohnungseigentum, Teileigentum, § 1 Absätze 2 und 3 WEG).

Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Aufteilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt sein muss (§ 7 WEG). Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht.

Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt.

Umbauter Raum

Umbauter Raum (UR) ist ein veraltetes Maß für den heute geltenden Brutto-Rauminhalt (BRI).

UR und BRI unterscheiden sich durch die jeweilige Berechnungsgrundlage, die in der DIN 277 festgelegt ist. Architekten, Bauplanungsämter und Sachverständige gebrauchen die Maße Umbauter Raum und/oder Brutto-Rauminhalt für Wirtschaftlichkeitsrechnungen, Baugenehmigungen und Verkehrswertgutachten (z.B. für die Ermittlung des Beleihungswertes).

Mit dem Umbauten Raum wird das Volumen eines Bauobjektes benannt, welches sich aus Höhe x Breite x Länge des Rohbaus ergibt. Für die Höhe gelten nur Vollgeschosse als anrechnungsfähig. Die genauen Berechnungsregeln sind der alten DIN 277 aus dem Jahr 1950 zu entnehmen. Die neue DIN 277 definiert den Brutto-Rauminhalt.

Verkehrswert

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, einer Immobilie ist der Preis, den eine Immobilie bei einem Verkauf (im Durchschnitt) erzielen könnte.

Findet ein Kauf statt, ist der Verkehrswert der dabei tatsächlich gezahlte Kaufpreis, wenn in den Kaufpreis keine besonderen persönlichen Verhältnisse (z.B. ein besonders niedriger Preis unter Verwandten ...) eingeflossen sind.

Wie ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie vor dem Kauf?

Für die Ermittlung des Verkehrs-/Marktwertes einer Immobilie gibt es die amtlichen Wertermittlungsrichtlinien die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung herausgegeben werden.

Tatsächlich gibt es verschiedene Verfahren der Wertermittlung einer Immobilie.

Gerne berate ich Sie, welches Verfahren für Ihr Vorhaben das Richtige ist und helfe Ihnen bei der Wertermittlung.

Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung (auch verbundene Wohngebäudeversicherung genannt, weil sie ein Verbund aus fünf einzelnen Versicherungen ist) schützt das Gebäude vor Risiken. Eine Wohngebäudeversicherungen benötigt jeder Hauseigentümer.

Einerseits wird der Versicherungsschutz durch die Wohngebäudeversicherung von kreditgebenden Banken gefordert andererseits wird die Wohngebäudeversicherung in manchen Regionen Deutschlands auch gesetzlich vorgeschrieben.

Im einzelnen handelt es sich um die

  • Feuer-,
  • Leitungswasser-,
  • Sturm- und Hagel-,
  • Elementarschaden- und
  • Glasbruchversicherung.

Diese Versicherungen können jeweils auch einzeln abgeschlossen werden. Jedoch sind die kombinierten Versicherungen die Regel. Mit kombinierten Abschlüssen erhalten Sie bei vielen Versicherungsanbietern günstigere Angebote. So übernehmen diese z.B. auch durch den Schadensfall bedingte Mietausfälle oder die Kosten für eine Ersatzunterkunft.